HAUSS MAGAZINE · 8 min de lectura
El 3 de abril de 2025, España eliminó la Golden Visa inmobiliaria — el programa que, desde 2013, concedía residencia a cambio de una inversión mínima en vivienda. Muchos analistas anticiparon un frenazo en la compra extranjera de las zonas más internacionales del país. Marbella y la Costa del Sol eran, sobre el papel, las más expuestas.
No ha sido así.
Lo que se esperaba, y lo que ha ocurrido
Según CBRE, solo en el primer semestre de 2025 se vendieron 33.134 propiedades a compradores internacionales en España — un 50% por encima de la media histórica, y la cuota extranjera más alta jamás registrada. La eliminación de la Golden Visa no frenó la demanda. Ni siquiera la ralentizó de forma visible.
Eso obliga a revisar una idea muy extendida: que el comprador internacional de vivienda de lujo en España compraba, sobre todo, por la residencia. Los datos apuntan a otra cosa.
Los números de un mercado que no se ha enfriado
- La vivienda prime en Marbella se revalorizó un 8,1% en 2025, frente a una media global del 3,2% en mercados de lujo comparables — Knight Frank, The Wealth Report 2026.
- Las compras costeras representan ya el 83% de toda la compra extranjera en España, con la segunda residencia costera media en 2. 970 €/m² (+12,1% interanual) — CBRE.
- El precio medio en Marbella alcanzó los 5. 596 €/m² en enero de 2026 (+9,9% interanual), según datos de mercado recogidos por Engel & Völkers.
- En Benahavís, más de uno de cada cuatro compradores internacionales busca activos por encima de los 10 millones de euros — Spanish Property Insight.
Quién compra en Marbella hoy
El 62% de los compradores en Marbella son extranjeros, encabezados por Reino Unido (12,4%), Suecia (8,9%), Países Bajos (8,1%), Polonia (7%) y Alemania (6,7%). Es una base de demanda deliberadamente diversificada — ningún mercado de origen concentra el riesgo de la zona.
Esa diversificación importa. Un mercado que depende de un único país de origen es frágil ante los cambios de ese país — fiscales, cambiarios o políticos. Un mercado con cinco o seis orígenes relevantes es, por definición, más resiliente.
La demanda en Marbella nunca dependió de la residencia. Dependía del estilo de vida y de la escasez de suelo.
Por qué la Golden Visa nunca fue la verdadera razón
El Triángulo de Oro — Marbella, Estepona y Benahavís — concentra algunos de los últimos suelos edificables de primera línea en el Mediterráneo europeo. La Milla de Oro, La Zagaleta o Sierra Blanca no van a producir más suelo del que ya tienen. Esa escasez estructural no cambia con un programa de visados.
Lo que sí ha cambiado es el perfil del comprador: cada vez más patrimonial, cada vez menos oportunista, y cada vez menos dependiente de la residencia como motivación de compra. Compra quien quiere vivir allí, no quien busca un pasaporte.
Lo que esto significa para un inversor
Para quien evalúa el segmento prime de la Costa del Sol, el mensaje es claro: la tesis de inversión no debería apoyarse en incentivos regulatorios que pueden cambiar — como ha ocurrido — sino en fundamentales que no cambian: escasez de suelo, clima, infraestructura y una base de demanda internacional diversificada.
En HAUSS MARKET seguimos de cerca este segmento precisamente por esa razón — porque su resiliencia no depende de un incentivo fiscal, sino de algo mucho más difícil de replicar.